房地产市场调研报告

 

房地产业作为一种重要的经济杠杆，是城市发展中承担城市建设、经济发展的重要力量。2020 年《政府工作报告》指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。近年来，XXXX处于基础设施建设向产业发展转变的关键时期，加强宏观调控，保证了房地产市场平稳发展。近期研究院组织力量对XX房地产市场发展情况进行调研，形成以下研究报告。

一、房地产市场基本情况

2020 年，随着新冠疫情在全球的不断蔓延，世界经济受到严重冲击的背景下，X月国务院发布《关于构建更加完善的要素市场配置体制机制的意见》、国家发改委印发《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等文件，从土地、户籍和资本等方面提出改革意见，完善土地、人口和资金等要素的市场化配置，加速推进区域一体化进程，促进资源向中心城市及重点城市群集聚，强化金融监管，因城施策更加灵活，释放中长期利好，保证房地产市场平稳运行。

全国房地产市场。从反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数看，20XX年以来，一线城市房价总体表现为稳中有降，二三四线城市房价平均涨幅较大，其中四线城市指数上涨XX.X。2020年，在疫情影响下，一线城市指数上涨X.X，二线城市指数上涨X.X，涨速相对较快，市场恢复迅速；三四线城市市场稳中有降，特别是三线城市指数下跌X.X，降速明显。

但随着2019年X月，国家发展改革委《2019年新型城镇化建设重点任务》的要求，超大城市要大幅增加落户规模、Ⅰ型大城市要全面放开放宽取消落户条件等。我们认为，未来人口将逐渐持续向大城市、少数几个城市群聚集，导致刚性购房需求增加，并在土地资源紧缺等因素的影响下，一二线城市房价必将大概率出现上涨，房地产市场分化将加剧；例如，2020年，XX优化入户政策，规划户籍人口增加XX万人，X-X月份XX房价大幅上涨，目前，XX新房均价为XXXXX元/㎡，2020年上涨幅度X.X，其中四月份一手住宅成交XXXX套，创近X年新高。三四线城市受“棚改”政策逐渐转向“旧改”，土地资源较丰富、人口流出、经济下行等因素的影响，房价出现回调。

XX房地产市场。2019年，XX楼市跌宕起伏，年初高XX土地拍卖楼面价突破万元，掀起楼市热潮，然而年中过后，“金九银十”销量一般，年底，房企冲量打折优惠，市场呈降温趋势。但市场依然活跃，优质区域竞争激烈，住宅市场整体呈现“供不应求”局面。从区域看，高XX凭借经济发展和区域规划优势，在土地价格方面领跑全市，XX、XX、XX个区域供求规模领跑全市，其中XX全年成交规模约XXXX万㎡；从成交面积段看，面积XXX-XXXm2占成交量的XX.X，市场开始由刚需住宅向刚改或改善型住宅转变，大平层住宅超越洋房受到购房者关注。

XX房地产市场。2019年，XX房地产开发行业增加值为XX.XX亿元，占GDP的比重为X.X，对GDP贡献率为XX.X，2019年XX房地产业和建筑业实现税收约XX.XX亿元，累计留存市、县级税收收入XX.XX亿，占地方财政预算收入的XX.XX。XX大型房企云集，有XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX等大型房地产企业XXX家，有XX物业、XX物业、XX物业等物业服务企业XXX家。20XX年X月到20XX年X月，XX房地产总销售面积XXX.XX万㎡，新房共销售XXXXX套，其中XX-XXX㎡的房型占比XX；目前在售项目XXX个，XX新房备案成交均价为XXXXX元/㎡；截至X月底，XX商品房库存面积XXX.XX万㎡，共有XXXXX套；存量房约XX万套（含XX限购区域X万套），存量房交易共计约XXXX套。

二、XX房地产情况分析

近三年来，XX在完成辖区社会事务代管托管、XX获批建设国家中心城市、XX史上“最宽松落户政策”、建设大XX新中心等多重因素推动下，经济高质量发展，“三个环境”持续优化，城市品质带动区域价值不断提升，房地产市场快速发展，呈现平稳健康增长的态势。主要有以下特点：

（一）房地产市场供应状况

1.房地产开发投资稳步增长，增速放缓。XX房地产开发投资整体呈上升趋势，但投资增速呈回落态势，从2019年X月同比增长XXX.X，下降到20XX年底的同比增长XX.X，回落XX.X个百分点，受疫情影响，今年X-X月累计同比增长降至XX.X，同比增速从最高点下降三分之一，一定程度上反映了房地产开发企业对XX房地产投资开发趋于理性，谨慎度不断提升，逐渐控制其在XX的开发规模。

2.土地供应市场活跃供销两旺。一是居住用地供销两旺。近三年来，XX土地交易市场活跃，热度不断攀升，对大XX区域土地供应起主要作用。20XX年，XX总计成交居住用地约XXXX亩，占XX的XX，成交总金额约XXX亿元，其中，住宅类亩均价为XXX万元/亩，住宅类亩单价区间XXX-XXX万元/亩（XX地产视线）；20XX年XX住宅类用地成交约XXXX亩，占XX的XX，成交总金额约XXX亿元，其中，住宅类亩均价为XXX万元/亩，住宅类亩单价最高约为XXX万元/亩（昂赛咨询）。

2019年住宅用地平均地价同比增长XX.X。二是XX地块频现。XX内部土地供应分布不平衡，20XX年，居住类土地成交主要集中在XX新城、XX新城和XX新城，XX新城和XX新城因距XX主城区较远、城市配套不足等因素影响，土地成交面积相对较少；20XX年，随着机场轻轨的开通、机场三期工地开工等影响，居住类土地出让主要集中在XX新城和XX新城，XX新城的居住类土地供应也逐步放量。具有良好生态环境和未来高端规划的区域土地竞争激烈，出现“高溢价、高地价、高楼面价”三高状态。20XX年，招商地产与中海地产、保利地产等企业经过XX轮竞拍，以XXX万元/亩拍下XX板块XX亩住宅用地，溢价率达到XX。

今年X月X日，XX有限公司溢价拍得XXXX两宗地，其中一宗XX.XXX亩的住宅用地溢价率XX.XX，亩单价达到XXXX万元/亩。

3.  商品住宅施工比重下降、有效供给不足。XX房地产投资以普通住宅为主，商品房屋施工面积中的住宅施工面积比重从高点开始回落，比重逐渐降低，近一年来占比从XX.X下降到XX.X，平均占比XX.X。商品住宅施工面积占房屋施工面积比例下降了X.X，反映出XX商业、办公楼等其它商品房屋施工面积比重在逐步增加。

房地产的施工面积反映潜在供给面积，竣工面积体现有效的供给面积。20XX年XX房屋施工面积累计XXXX.XX万mX，累计增长XX.X，房屋销售面积XXX.XX万mX，累计增长XXX.X，房屋累计竣工面积XX.XX万mX，累计增长XXX.X，住宅竣工面积累计XX.XX万mX，累计增长XXXX；20XX年，XX房屋销售面积是竣工面积的XX.X倍，加上部分企业的捂盘惜售，放慢入市速度等因素影响，短期房屋有效供给不足，房价上涨较快；施工面积是销售面积的X.X倍，是竣工面积的XX倍，XX房地产去化周期为X.X个月，高于XX市X.X个月，随着库存逐渐增加，受房地产竣工周期等因素影响，预计今年和明年大量楼盘将上市，市场供给将大幅增加，有效缓解房地产供求结构性失衡局面。

（二）房地产市场需求状况

1.商品住宅价格稳中有涨。XX“620”新政后，XX区域内房价有所降温，XX需求旺盛，热度不减，受